Это интересное. Сравнительный подход к оценке недвижимости. Особенности применения сравнительного подхода

Это интересное. Сравнительный подход к оценке недвижимости. Особенности применения сравнительного подхода

Сравнительный
подход

к
оценке — это совокупность методов оценки
стоимости, основанных на сравнении
объекта оценки с его аналогами, в
отношении которых имеется информация
о ценах сделок с ними.

Условия
применения сравнительного подхода:
1.
Объект не должен быть уникальным.
2.
Информация должна быть исчерпывающей,
включающей условия совершения сделок.
3.
Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых
аналогов оцениваемой недвижимости,
должны быть сопоставимы.

Сравнительный
подход базируется на принципах:

замещения;
— сбалансированности;

спроса и предложения.

Этапы
сравнительного подхода:

1
этап

Изучение
рынка – проводится анализ состояния и
тенденций рынка и особенно того сегмента,
к которому принадлежит оцениваемый
объект; выявляются объекты недвижимости,
наиболее сопоставимые с оцениваемым,
проданные сравнительно недавно.

2
этап

Сбор
и проверка достоверности информации о
предлагаемых на продажу или недавно
проданных аналогах объекта оценки;
сравнение объектов-аналогов с оцениваемым
объектом.

3
этап

Корректировка
цен продаж выбранных аналогов в
соответствии с отличиями от объекта
оценки.

4
этап

Установление
стоимости объекта оценки путем
согласования скорректированных цен
объектов-аналогов.

Сопоставимые
объекты должны относиться к одному
сегменту и сделки с ними осуществляться
на типичных для данного сегмента
условиях:

Сроке экспозиции. Срок экспозиции –
время, которое объект находится на
рынке;

Независимости субъектов сделки. Под
независимостью подразумевается то, что
сделки заключаются не по рыночной цене,
если продавец и покупатель:
·
находятся в родственных отношениях;
·
являются представителями холдинга и
независимой дочерней компании;
·
имеют иную взаимозависимость и
взаимозаинтересованность;
· сделки
осуществляются с объектами, отягощенными
залогом или иными обязательствами;
·
занимаются продажей объектов недвижимости
умерших лиц и т.д.;
— инвестиционной
мотивации, которая определяется:
·
аналогичными мотивами инвесторов;
·
аналогичным наилучшим и наиболее
эффективным использованием объектов;
·
степенью износа здания.

Основные
критерии выбора объектов-аналогов:
1.
Права собственности на
недвижимость.
Корректировка на права
собственности представляет собой
разницу между рыночной и договорной
арендной платы, так как полное право
собственности определяется при рыночной
арендной плате и доступном текущем
финансированием.
2. Условия
финансирования сделки. При нетипичных
условиях финансирования сделки необходим
тщательный анализ, в результате которого
вносится поправка.
3. Условия продажи
и время продажи.
4. Местоположение.
5.
Физические характеристики.

Для
определения итоговой стоимости
оцениваемой недвижимости необходима
корректировка сопоставимых продаж.
Расчет и внесение корректировок
производится на основе логического
анализа предыдущих расчетов с учетом
значимости каждого показателя. Наиболее
важным является точное определение
поправочных коэффициентов (см. рис.
3.2).

Виды
корректировок

Процентные
поправки
вносятся
путем умножения цены продажи объекта-аналога
или его единицы сравнения на коэффициент,
отражающий степень различий в
характеристиках объекта-аналога и
оцениваемого объекта. Если оцениваемый
объект лучше сопоставимого аналога, то
к цене последнего вносится повышающий
коэффициент, если хуже – понижающий.

Стоимостные
поправки:

а)
абсолютные поправки,
вносимые
к единице сравнения, изменяют цену
проданного объекта-аналога на определенную
сумму, в которую оценивается различие
в характеристиках объекта-аналога и
оцениваемого объекта. Положительная
поправка вносится, если оцениваемый
объект лучше сопоставимого аналога,
отрицательная, если хуже;

б)
денежные поправки
,
вносимые к цене проданного объекта-аналога
в целом, изменяют ее на определенную
сумму, в которую оцениваются различия
в характеристиках.

Кумулятивные
процентные поправки
определяются
путем перемножения всех индивидуальных
процентных поправок.

Поправка
в форме общей
группировки
используется
обычно на развитом рынке недвижимости,
где имеется большое число продаж.
Совокупная корректировка производится
в рамках выделенной группы сопоставимых
объектов.

Последовательность
внесения поправок:
1.
Поправка на условия финансирования.
2.
Поправка на особые условия продаж.
3.
Поправка на время продажи.
4. Поправка
на местоположение.
5. Поправка на
физические характеристики.

Преимущества
сравнительного подхода:
1.
В итоговой стоимости отражается мнение
типичных продавцов и покупателей.
2.
В ценах продаж отражается изменение
финансовых условий и инфляция.
3.
Статически обоснован.
4. Вносятся
корректировки на отличия сравниваемых
объектов.
5. Достаточно прост в
применении и дает надежные результаты.

Недостатки
сравнительного подхода:
1.
Различия продаж.
2. Сложность сбора
информации о практических ценах
продаж.
3. Проблематичность сбора
информации о специфических условиях
сделки.
4. Зависимость от активности
рынка.
5. Зависимость от стабильности
рынка.
6. Сложность согласования
данных о существенно различающихся
продажах.

Методы оценки величины корректировки,
используемых в рамках сравнительного
подхода.

Количественные методы.

    Метод
    сопоставления фактов, подборка групп
    аналогов на рынке: одного с элементами
    для каждого требуемого поправка, второй
    без такового.

Базовая теория метода: если между двумя
аналогами имеется единственное различие,
то разница в цене приписывается этому
элементу. Метод можно использовать при
наличии нескольких различий. При введении
большого количества поправок точность
снижается.

    Анализ
    вторичного рынка. Когда рыночная
    инфляция по имеющимся продажам не дает
    возможности провести анализ парного
    набора данных. Корректировка вычисляется
    по данным, не относящимся непосредственно
    к объекту оценки и аналогам.

    Метод
    анализа затрат. Корректировки оцениваются
    на основе анализа издержек, на создание
    отдельного элемента объекта с учетом
    износа, однако требуется проверка
    рыночными данными.

    Метод
    регрессионного анализа. Строятся
    графики, вывод формулы зависимыми
    различиями признаков. Применяется,
    когда невозможны количественные, тогда
    качественные.

Методы основываются на ранжировании
качественных характеристик (лучше,
немного лучше, равной, немного хуже,
значительно хуже)

    относительно
    сравнительный анализ, изучаются аналоги,
    чтобы определить, являются ли влияние
    на стоимость сравниваемых элементов,
    превышающим, равным или недостающим
    по отношению к объекту оценки. Суть
    аналогична методу сопоставлению пар,
    только на примере качественных оценок.

    Распределительный
    анализ. Аналоги распределяются в порядке
    монотонного изменения объекта оценки.
    Затем определяют место оцениваемого
    объекта в ряду сравнительных продаж.

    Индивидуальные
    экспертные опросы.

Техника выполнения корректировок
в сравнительном подходе.

Поправки вносятся в ценообразующие
характеристики объектов аналогов.
Корректировками подвергаются только
объекты аналоги. Объект оценки никогда
не корректируется.

Основной вопрос, решаемый на данном
этапе: сколько бы стоил аналог, если бы
у него была такая же характеристика,
как у объекта оценки.

Основное правило внесения поправок:
если аналог лучше объекта оценки, то
вносится понижающая или отрицательная
корректировка (со знаком минус); если
аналог хуже объекта оценки, то вносится
положительная корректировка.

При внесении поправок необходимо
подвергать корректировками каждую
отличную характеристику – элемент
сравнения.

Группы элементов сравнения:

    Элементы,
    относящиеся к условию сделки и состоянию
    рынку (права, условия финансирования,
    дата продажи, условия сделки)

    Элементы,
    относящиеся непосредственно к объекту
    (характеристики и т.д.)

Для групп элементов сравнения может
применяться разная последовательность
внесения поправок (на зависимой или
независимой основе)

Зависимая последовательность: поправки
вносятся к результату предыдущей
скорректированной цены; порядок элементов
сравнения имеет значение (права, условия
финансирования, условия продажи, дата
продажи)

Независимое внесение поправок. Поправки
каждого элемента, рассчитываемых на
основе результата, полученного после
корректировки на условия рынка в
произвольном порядке.

Методы сравнительного подхода.

1) Метод сравнительного анализа продаж-
оценка стоимости объекта (стоимости
собственности) путем сопоставления цен
недавних продаж аналогичных объектов.
В рамках метода: анализируют рыночную
ситуацию для аналогичных объектов и по
ним собирают достоверную информацию;
определяют соотв. единицы сравнения
объекта и проводят сравнит. анализ по
каждой единице; выделяют необходимые
элементы сравнения; сопоставляют
оцениваемый объект и выбранные объекты
сравнения с целью корректировки их
продажных цен или исключения из списка
сравниваемых; ряд скорректированных
показателей стоимости сравниваемых
объектов приводят к одному значению
или к диапазону рыночной стоимости
объекта оценки. Метод целесообразен
при наличии большого объема достоверной
информации и нередко совмещается с
методами статистической оценки. Основное
его достоинство – возможность получения
результата, максимально точно отражающего
отношение рынка к объекту оценки.
Трудности при оценке стоимости объекта
обусловлены тем, что не существует даже
двух абсолютно подобных объектов. Кроме
того, необходимо принимать в расчет
сделки, соответствующие определению
рыночной стоимости, т.е. те, на которые
не повлияли нерыночные факторы. При
продажах высокодоходных объектов
информация об их экономических
характеристиках и условиях продаж часто
недоступна или неполна, поэтому в таких
случаях может лишь «очерчиваться»
диапазон, в котором наиболее вероятно
будет находиться величина рыночной
стоимости.

2) Метод валовой ренты. Основывается на
наличии прямой связи между ценой продажи
и соответствующим рентным доходом. Это
взаимосвязь измеряется мультипликатором.
(коэф-т валовой ренты). Применяется при
оценке недвижимости, способной приносить
доход.

ВРМ- это отношение цены продажи объекта
к потенциальному или эффективному
валовому доходу. В зависимости от
ситуации значение ВРМ аналогов для
определения ВРМ объекта, применяются
процедуры согласования результатов.

Вероятная цена продажи рассчитывается
по формуле: С= Пвд*ВРМ

ПВД- валовой доход от оцениваемого
объекта; ВРМ- усредненный валовой рентный
мультипликатор.

Этапы метода:

Подбор сопоставимых аналогов;

Расчет ВРМ;

Согласование полученных знаний ВРМ,
для определения единого значение ВРМ
или диапазона значений ВРМ, которые
могут быть применены к оцениваемому
объекту;

Определение сопоставимых по уровню
арендной платы оцениваемых объектов;

Анализ аналогов, их сравнение с
соответствующими характеристиками
объекта оценки;

Расчет корректировок для получения
значения рыночного рентного дохода
оцениваемого объекта;

Расчет стоимости объекта оценки по
формуле.

Недостатки метода:

    Применение
    только на активных рынках доходной
    недвижимости;

    Не
    учитывается разница в рисках между
    объектом оценки и аналогами

    Не
    учитывается разница в ЧОД

Сравнительный подход
— совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Сравнительный подход основан на том, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, то есть, основываясь на информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что данный подход основывается на принципе замещения. Другими словами, подход имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект. В зависимости от условий сделки могут приниматься корректировки, если:

  • · объект оценки арестован в судебном порядке;
  • · приобретение объекта оценки через ипотечную корпорацию;
  • · наличие каких-либо обременений;
  • · наличие арендаторов.

Данный подход включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходными параметрами с объектами оцениваемыми. Цены на объекты-аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.

Основные этапы процедуры оценки при сравнительном подходе:

  • 1. Исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках, котировках, предложениях, по продаже объектов недвижимости, аналогичных объекту оценки.
  • 2. Отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки произошли в свободных рыночных условиях.
  • 3. Подбор подходящих единиц измерения и проведение сравнительного анализа для каждой выбранной единицы измерения.
  • 4. Сравнение оцениваемого объекта и отобранных для сравнения объектов, проданных или продающихся на рынке по отдельным элементам, корректировка цены оцениваемого объекта.
  • 5. Установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и сведению их к одному стоимостному показателю или группе показателей. В условиях недостатка или низкой достоверности информации о рынке вместо стоимостной оценки объекта выходные данные могут быть представлены в виде группы показателей.

Главные проблемы этого подхода — трудности с получением необходимой информации, с выбором аналога, адекватного оцениваемому объекту, с учетом степени несовпадения состава и численных значений характеристик аналога и оцениваемого объекта.

Развитие вторичного рынка недвижимости (так называемого рынка «Second Hand», то есть рынка имущества, бывшего в употреблении) расширяет информационную базу применения указанного подхода, внося в то же время определенные коррективы в методику его применения, связанные с учетом стоимости и степени износа объектов вторичной продажи, используемых в качестве аналогов.

В идеальном варианте нижней границей стоимости является остаточная стоимость воспроизводства (остаточная восстановительная стоимость), характеризующая точку зрения продавца, который не продаст объект дешевле, чем он обошелся ему самому (с учетом накопленного износа).

Верхней границей стоимости является остаточная стоимость замещения либо обоснованная рыночная стоимость, отражающие точку зрения покупателя, который не заплатит за объект больше, чем ему может обойтись приобретение на свободном, открытом и конкурентном рынке нового аналогичного объекта (с учетом факторов износа, времени и риска).

Другим показателем верхней границы стоимости может служить стоимость, полученная методом капитализации дохода в рамках доходного подхода, то есть покупатель не заплатит за объект больше, чем текущая стоимость ожидаемых преимуществ, возникающих от владения этим объектом.

Методы оценки в рамках сравнительного подхода формируются по поводу способов корректировки и переноса данных о ценах аналогов на объект оценки.

При наличии достаточного количества достоверной информации о недавних продажах подобных объектов подход сравнения продаж позволяет получить результат, максимально близко отражающий отношение рынка к объекту оценки.

При наличии достаточного количества достоверной рыночной информации, для определения стоимости методом сравнения продаж допускается применять методы математической статистики.

Таблица 7. Методы сравнительного подхода

Методы оценки

Общая характеристика и область применения

Метод общей группировки

Заключается в формировании выборки однородных по ценообразующим факторам (ЦОФ) объектов-аналогов с небольшим разбросом цен. Затем цены аналогов усредняются (если не выделено ни одного значащего ЦОФ) или взвешиваются с учетом различий в значениях ЦОФ (если один фактор все-таки выявлен).

Область применения: развитый сегмент рынка объекта оценки, наличие нескольких однородных объектов-аналогов, имеющих близкие цены и отличающихся не более, чем по одному ценообразующему фактору

Метод прямого сравнения цен с компенсационными корректировками

Сущность метода заключается в прямом сравнении объекта оценки с объектами-аналогами, в отношении которых имеется ценовая информация (цена сделки, предложение на продажу или покупку). Сравнение производится по всем ценообразующим факторам, выявленным в результате анализа рынка объекта оценки. Величины компенсационных (т.е. компенсирующих отличия объектов-аналогов от объекта оценки) корректировок цен объектов-аналогов обосновываются количественно на основе рыночных данных.

В результате такого прямого сравнения цены объектов-аналогов могут быть скорректированы на все отличия применительно к объекту оценки. Если объект-аналог по какому-либо ценообразующему фактору лучше, чем объект оценки, корректировка производится в сторону уменьшения цены объекта-аналога. В соответствии с принципом замещения оценщик как бы замещает объектом-аналогом объект оценки, в результате чего выводит стоимость объекта оценки из цен объектов-аналогов.

В итоге составляется корректировочная таблица, производится корректировка цен объектов-аналогов и их «взвешивание» для обоснования цены объекта оценки.

Область применения — достаточно развитый сегмент рынка, позволяющий найти на рынке достаточное количество объектов-аналогов для составления корректировочной таблицы и количественного обоснования компенсационных корректировок

Метод сравнения цен путем направленных корректировок

Сущность метода заключается в косвенном сравнении объекта оценки с объектами-аналогами, в отношении которых имеется ценовая информация (цена сделки, предложение на продажу или покупку). Сравнение производится по всем ценообразующим факторам, выявленным в результате анализа рынка объекта оценки. Косвенное сравнение производится потому, что рынок не дает достаточно данных для количественного обоснования величины компенсационных корректировок цен объектов-аналогов.

В результате вместо компенсационных корректировок применяются направленные (т.е. показывающие только направление «лучше» или «хуже») экспертные корректировки на все отличия применительно к объекту оценки. При этом степень влияния корректировки отражается баллами по соответствующей шкале.

Шкала степени влияния обычно включает градации «значительно лучше», «лучше», «аналог», «хуже», «значительно хуже». Этой шкале соответствует пятибалльная шкала (-2, — 1, 0, 1,2). Знак учитывает направление влияние различий в ЦОФ на цену объекта-аналога. Это значит, что если объект-аналог, например, «лучше» объекта оценки, то ему по анализируемому ЦОФ присваивается балл «-1». И это значит, что цена объекта-аналога должна быть скорректирована в сторону понижения.

В итоге составления корректировочной таблицы определяется «цена» одного балла корректировки. С учетом этого производится корректировка цен объектов-аналогов и их «взвешивание» для обоснования цены объекта оценки.

Метод качественного сравнения объектов-аналогов

Сущность метода заключается в сравнительной экспертной оценке качества объекта оценки и объектов-аналогов, в отношении которых имеется ценовая информация (цена сделки, предложение на продажу или покупку). Сравнение качества объектов производится по всем ценообразующим факторам, выявленным в результате анализа рынка объекта оценки. Никаких корректировок цен объектов-аналогов не производится, за исключением корректировок на различиях в условиях сделки (например, корректировка на торг, на давность продажи и т.п.).

Интегральный показатель качества объектов определяется на основе оценки качества объектов по отдельным ЦОФ. Шкалы экспертных оценок качества могут применяться разные. Как вариант, шкала может включать градации «значительно лучше», «лучше», «аналог», «хуже», «значительно хуже». Этой шкале соответствует пятибалльная шкала (+2, +1, 0, — 1, — 2). При такой шкале по любому ЦОФ объекту оценки присваивается балл качества «0». Объект оценки выступает как точка отсчета. Знак балла корректировки показывает преимущество или недостаточность объекта-аналога по сравнению с объектом оценки. Это значит, что если объект-аналог, например, «лучше» объекта оценки, то ему по анализируемому ЦОФ присваивается балл качества «+1».

В итоге составления таблицы качественных оценок определяются интегральные показатели (коэффициента) качества объекта оценки и объектов-аналогов. По известным ценам объектов-аналогов и показателям качества всех объектов моделируется цена объекта оценки.

Область применения — недостаточно развитый сегмент рынка, позволяющий найти на рынке достаточное количество объектов-аналогов для составления корректировочной таблицы, но дополнительные аналоги для обоснования компенсационных корректировок отсутствуют

Метод анализа иерархий (МАИ)

Этот метод оценки является развитым, научно обоснованным вариантом метода качественного сравнения объектов. Разработан в 1960-е годы в США Т. Саати.

В основе метода лежит составление матрицы частных свойств объектов, определяющих интегральный показатель качества. В отличие от метода квалиметрического моделирования производится попарное сравнение всех частных свойств между собой, вместо «свертки» частных показателей только в пределах «ветвей дерева свойств».

В итоге обработки матриц попарного сравнения частных свойств с экспертной оценкой качественных показателей определяются интегральные показатели (коэффициенты) качества объекта оценки и объектов-аналогов. По известным ценам объектов-аналогов и показателям качества всех объектов моделируется цена объекта оценки.

Область применения — недостаточно развитый сегмент рынка, позволяющий найти на рынке достаточное количество объектов-аналогов для составления корректировочной таблицы, но дополнительные аналоги для обоснования компенсационных корректировок отсутствуют

Метод квалиметрического моделирования

Этот метод оценки является «продвинутым» вариантом метода качественного сравнения объектов. Квалиметрия — наука о количественном измерении качества. Метод квалиметрического моделирования представляет собой развитый, научно обоснованный метод экспертной оценки качества объектов.

Для оценки качества строится «дерево» взаимосвязанных свойств объекта недвижимости (ЦОФ), оценивается качество каждого частного свойства и производится «свертка» частных коэффициентов качества в пределах каждой из «ветвей» дерева вплоть до определения показателя качества объекта оценки и аналогов в целом.

В итоге составляется матрица оценок интегральных показателей (коэффициентов) качества объекта оценки и объектов-аналогов. По известным ценам объектов-аналогов и показателям качества всех объектов моделируется цена объекта оценки.

Область применения — недостаточно развитый сегмент рынка, позволяющий найти на рынке достаточное количество объектов-аналогов для составления корректировочной таблицы, но дополнительные аналоги для обоснования компенсационных корректировок отсутствуют

Метод математического моделирования цены

Метод математического моделирования цены предусматривает построение линейных или мультипликативных зависимостей стоимости объекта оценки от величины ценообразующих факторов путем статистической (математической) обработки данных о ценах объектов-аналогов и значениях их ценообразующих факторов.

Для оценки рыночной стоимости может применяться метод классической линейной регрессии, основанной на методе наименьших квадратов (МНК).

Метод математического моделирования цены является одним из самых формализованных и убедительных методов оценки. При правильном применении дает не менее (зачастую — даже более!) достоверный результат. Кроме того, позволяет определить достоверность результата оценки стоимости как наиболее вероятной цены и построить доверительный интервал оцениваемой величины с заданной надежностью

Метод валового рентного множителя

В этом методе в качестве единицы сравнения выступает величина дохода. При этом по данным рынка выводится валовый рентный мультипликатор (ВРМ), равный отношению величины дохода по аналогу к его цене.

ВРМ может определяться двояко:

ВРМ=Са/ПВДа или ВРМ=Са/ДВДа,

где Са — цена аналога;

ПВДа, ДВДа — величины потенциального и действительного валовых доходов.

Полученный таким образом ВРМ (например, путем осреднения ВРМ по нескольким аналогам) используется в качестве множителя к адекватному показателю дохода объекта оценки:

Vоо = ПВДЧВРМ или Vоо =ДВДЧВРМ.

ВРМ обычно не корректируется на удобства и другие различия между объектом оценки и сопоставимыми аналогами, так как в основе расчета положены фактические значения арендных ставок и цен аналогов, в которых уже учтены указанные различия.

Не следует забывать, что метод не в полной мере учитывает разницу в рисках или нормах возврата капитала между объектом оценки и его сопоставимыми аналогами, а также не учитывает вполне вероятную разницу в чистых операционных доходах объекта оценки и объектов-аналогов.

Область применения: метод ВРМ может применяться только в условиях развитого и активного рынка недвижимости

  • Жеребцова Юлия Александровна
    , бакалавр, студент
  • Башкирский Государственный Аграрный Университет
  • ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ
  • СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД

Оценка недвижимости в наше время имеет большое значение, так как рынок недвижимости прогрессирует и развивается. В связи с этим нужно уметь правильно определять рыночную стоимость той или иной недвижимости. Сравнительный подход напрямую зависит от активности на рынке недвижимости, поэтому он актуален и наиболее распространен в сфере оценки. Оценка недвижимости сравнительным подходом является наиболее подходящим, действенным и точным способом определить рыночную стоимость объекта.

  • Кадастровые работы при уточнении границ земельного участка в муниципальном районе Кушнаренковский район Республики Башкортостан
  • Государственный кадастровый учет земельных участков коллективных садов: проблемы и решения
  • Кадастровые работы при образовании земельных участков в Кушнаренковском районе Республики Башкортостан (на примере кадастрового квартала 02:36:140302)
  • Образование землепользований несельскохозяйственных объектов
  • Земельный фонд Республики Башкортостан и городского округа город Салават Республики Башкортостан

Недвижимость — вид имущества, признаваемого в законодательном порядке недвижимым.

К недвижимости по происхождению относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства.

Оценка недвижимости во всем мире рассматривается как один из механизмов эффективного управления собственностью. Постепенно и в России с формированием класса собственников недвижимости встает проблема её эффективного использования и соответственно возникает потребность в услугах оценщика.

Смысл оценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимость объекта. Ведь цена объектов недвижимости может вырасти или упасть в зависимости от различных условий и обстоятельств рынка.

Предметом оценки недвижимости является рыночная стоимость как наиболее вероятная цена продажи имущественных прав.

Таким образом, сравнительный подход определяет рыночную стоимость недвижимости на основе цен сделок с аналогичными объектами, скорректированных на выявление различия. Основу сравнительного подхода составляют предложения, что рыночная стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценами на сопоставимые конкурирующие объекты.

Сравнительный подход на прямую зависит от активности рынка, а рынок недвижимости в России продолжает стремительно развиваться, поэтому на сегодняшний эта день тема является актуальной, т.к. сравнительный подход является наиболее подходящим, действенным и точным способом определить рыночную стоимость объекта.

Оценка стоимости недвижимости — процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т. д. в отношении различных объектов недвижимости.

Сравнительный подход определяет рыночную стоимость недвижимости на основе цен сделок с аналогичными объектами, скорректированных на выявление различия. Основу сравнительного подхода составляют предложения на рынке недвижимости.

Условия применения сравнительного подхода для оценки недвижимости:

  • Объект не должен быть уникальным.
  • Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.
  • Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Сравнительный подход базируется на принципах:

  • замещения;
  • сбалансированности;
  • спроса и предложения.

На основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости, оцениваемого объекта.

Процесс выполнения оценки объекта недвижимости сравнительным подходом осуществляется четырьмя этапами:

Этап 1. Изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные относительно недавно.

Этап 2. Собирается и проверяется информация по объектам-аналогам, анализируется собранная информация и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектом.

Этап 3. Выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов.

Этап 4. Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

Сравнительный подход подразумевает 3 метода оценки недвижимости:

Метод сравнительного анализа продаж

Метод сравнительного анализа продаж в настоящее время наиболее востребован в российской оценочной практике. Данное обстоятельство связано с характером используемой в данной процедуре информации и её доступности при проведения.

Рассмотрим этапы оценки стоимости объекта недвижимости методом сравнительного анализа продаж:

  1. Анализ территориального рынка недвижимости и сбор информации по недавно совершенным сделкам и предложения о покупке продаже объектом, сходных с оцениваемым объектом по назначению, размеру, физическому состоянию, местоположению;
  2. Проверка достоверности информации и анализа типичности отобранных объектов — аналогов на соответствие рыночной конъюнктуре;
  3. Составления списка объектов — аналогов и позиционирование оцениваемого объекта недвижимости среди отобранных аналогов;
  4. Выбор рациональных единиц сравнения, анализ элементов сравнения оцениваемой недвижимости и объектов — аналогов, расчет и внесения необходимых корректировок в цену каждого объекта — аналога;
  5. Анализ скорректированных цен аналогов и согласования полученных результатов для выведения итоговой стоимости недвижимости сравнительным подходом.

Метод валового рентного мультипликатора (ВРМ)

Валовой рентный мультипликатор — это показатель отражающий соотношение цены продажи и валового дохода объекта недвижимости. Данный показатель рассчитывается по аналогичным объектам недвижимости и используются как множитель к адекватному показателю оцениваемого объекта.

Этапы оценки недвижимости при помощи валового рентного мультипликатора:

  1. Оценивается валовой доход оцениваемого объекта, либо потенциальный, либо действительный;
  2. Подбирается не менее трех аналогов оцениваемому объекту, по которым имеется достоверная информация о цене продажи и величине потенциального либо действительного дохода;
  3. Вносятся необходимые корректировки, увеличивающие сопоставимость аналогов с оцениваемым объектом;
  4. По каждому аналогу рассчитывается валовой рентный мультипликатор: ВРМ = цена продажи / доход объекта аналога
  5. Определяется итоговый ВРМ как средняя арифметическая расчетных ВРМ по всем аналогам;
  6. Рассчитывается рыночная стоимость оцениваемого объекта как произведение среднего ВРМ и расчетного адекватного валового дохода оцениваемого объекта.

Метод достаточно прост, но имеет следующие недостатки:

  • Может применяться только в условиях развитого и активного рынка недвижимости, т.е. оцениваемая собственность должна находиться на таком рынке, на котором происходят регулярные продажи и покупки конкурентоспособных объектов на основе приносимых ими доходов.
  • В полной мере не учитывает разницу в рисках или к нормам возврата капитала между объектом оценки и его сопоставимым аналогом;
  • Не учитывает также вполне вероятную разницу в чистых операционных доходах сравниваемых объектов.

Метод общего коэффициента капитализации (ОКК)

Общий коэффициент капитализации применяется к чистому операционному доходу объекта недвижимости. Общий коэффициент капитализации определяется отношением чистого операционного сопоставимого аналога к его цене и используется как делитель к чистому операционному доходу оцениваемого объекта.

Перечислим основные этапы расчета стоимости объекта недвижимости методом общего коэффициента капитализации.

  1. Рассчитывается чистый операционный доход оцениваемого объекта недвижимости;
  2. Подбирается не менее трех аналогов оцениваемому объекту, по которым имеется достоверная информация о цене продажи и величине чистого операционного дохода;
  3. Вносятся необходимые корректировки увеличивающие сопоставимость аналогов с оцениваемым объектом;
  4. По каждому аналогу рассчитывается общий коэффициент капитализации;
  5. Определяется итоговый ОКК как среднее арифметическое расчетных ОКК по всем аналогам: ОКК = ЧОД / РС аналога
  6. Рассчитывается рыночная стоимость оцениваемого объекта как отношение чистого операционного дохода оцениваемого объекта к среднему ОКК по отобранным аналогам.

Сравнительный подход к оценке недвижимости и его методы являются самостоятельной процедурой, определения рыночной стоимости на основе ценовой и экономической информации по сопоставимым объектам.

Вместе с тем приемы сравнительного подхода широко используется в оценочной деятельности. Большой объем данных используемых в доходном и затратном подходах, таких, как, ставки арендной платы, эксплуатационные расходы, и т.д. может определяться на основе анализа характеристик объектов — аналогов и использования приемов сравнительного анализа.

Итак, мы выяснили то, что сравнительный подход напрямую зависит от активности рынка недвижимости.

Если рынок недвижимости в регионе, к которому принадлежит оцениваемый объект, недостаточно развит, либо оцениваемая недвижимость уникальна, либо информация о ценах сделок и характеристиках объектов аналога недоступна для оценщика, то использование сравнительного подхода нецелесообразно.

Список литературы

  1. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998. ФЗ № 135-ФЗ.
  2. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности
  3. Тепман Л.Н. Оценка недвижимости: учеб. Пособие для студентов вузов. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2013. – 463 с.
  4. Шевчук Д.А. Оценка недвижимости и управление собственностью. – Ростов н/Д: Феникс, 2012. – 155 с.
  5. КОНЦЕПТУАЛЬНЫЕ ОСНОВЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ АГРАРНОЙ ПОЛИТИКИ В РФ Ханнанова Т.Р. Мир и политика. 2013. № 2 (77). С. 4.
  6. НОВАЯ ПАРАДИГМА СОБСТВЕННОСТИ: ТЕОРЕТИКО-ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ Ханнанов Р.А. Право и политика. 2011. № 4. С. 694-708.
  7. ЗАКОН САМОРЕГУЛЯЦИИ ПРИРОДЫ И ЕГО ЗАКОНОМЕРНОСТИ: ТЕОРЕТИКО-ЭМПИРИЧЕСКИЙ И ПРАВОВОЙ АСПЕКТЫ Ханнанов Р.А. Право и политика. 2010. № 9. С. 1637-1652.
  8. КОНЦЕПЦИЯ ПРАВОВОЙ ЗАЩИТЫ И ПРИОРИТЕТНОГО РАЗВИТИЯ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ Ханнанов Р.А. Право и политика. 2010. № 12. С. 2214-2222.
  9. К ВОПРОСУ О ПРОБЛЕМАХ В ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОЙ СФЕРЫ В РЕСПУБЛИКЕ БАШКОРТОСТАН Андриянова А.А., Шапошникова Р.Р. В сборнике: СОВРЕМЕННОЕ ГОСУДАРСТВО: ПРОБЛЕМЫ СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ Материалы IV международной научно-практической конференции. 2014. С. 17-19.
  10. ПРОСТРАНСТВЕННО-ТЕРРИТОРИАЛЬНЫЕ АТРИБУТЫ БЕЗОПАСНОСТИ РОССИЙСКОГО ПРИГРАНИЧЬЯ: ИСТОРИОГРАФИЧЕСКИЙ АНАЛИЗ Гарипова А.Г., Шапошникова Р.Р. В сборнике: Наука и образование в XXI веке сборник научных трудов по материалам Международной научно-практической конференции: в 17 частях. 2014. С. 38-44.
  11. РЕГУЛИРОВАНИЕ ЗАНЯТОСТИ В РЕСПУБЛИКЕ БАШКОРТОСТАН Толстыженко К.В., Хатмуллина Л.Р. В сборнике: СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПРОБЛЕМЫ ИНФОРМАТИЗАЦИИ Материалы II международной научно-практической конференции. 2014. С. 111-113.
  12. УГОЛОВНОЕ ПРАВО В СХЕМАХ И ОПРЕДЕЛЕНИЯХ. ОБЩАЯ ЧАСТЬ Дикаев С.У., Сабитов И.К., Шарипкулова А.Ф. Уфа, 2010.
  13. ФОРМИРОВАНИЕ ЭЛЕКТРОННЫХ УСЛУГ В КОНТЕКСТЕ СОЦИАЛЬНО-ПОЛИТИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ Хабибуллин Р.И. Вестник Забайкальского государственного университета. 2011. № 6. С. 86-90.
  14. СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ УПРАВЛЕНИЯ ФЕДЕРАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ Гарифуллина А.Ф., Мухаметдинова Э.Р. В сборнике: Актуальные вопросы развития социально-экономических систем в современном обществе Материалы международной научно-практической конференции: в 2-х частях. Редколлегия: А. Н. Плотников, А. В. Постюшков, Л. А. Тягунова. 2013. С. 42-43.

Методы сравнительного анализа объектов недвижимости

Сравнительный
, или рыночный метод оценки недвижимости
основан на сопоставлении цен недавних продаж аналогичных по полезности объектов. Данный метод основан на гипотезе о том, что информированный покупатель не заплатит за объект стоимость большую, чем максимальная цена объекта с сопоставимой полезностью. В рамках подхода выделяют две методики определения стоимости объекта недвижимости – метод сравнительного анализа продаж
и метод валовой ренты
. Алгоритм метода сравнительного анализа продаж заключается в следующем:
— выявляются недавние сделки с объектами, аналогичными оцениваемому;
— проверка информации и сделках: подтверждение суммы сделки одним из непосредственных участников и определение условий продажи;
— корректировка стоимости с учетом имеющихся различий. Корректировка необходима, потому как абсолютно идентичные объекты найти практически невозможно. Именно поэтому данный метод редко применяется в отношении коммерческой недвижимости – аналог подобрать практически невозможно, также он не учитывает прогнозируемые доходы. Этот недостаток компенсирует метод валовой ренты. Суть это метода заключается в том, что цена объекта определяется с учетом потенциального дохода от сдачи его в аренду. Для расчета по данному методу определяется коэффициент – мультипликатор валовой ренты. Он находится отношением цены объекта, выставленного на продажу, к сумме валовых доходов, которые могли быть получены от сдачи объекта в аренду за конкретный период (месяц, квартал, год). Стоимость объекта будет определяться умножением расчетной величины валового рентного дохода для оцениваемого объекта недвижимости на соответствующее значение мультипликатора. При этом период для расчета суммы валового дохода и значения мультипликатора должен совпадать. Этот метод является достаточно распространенным в оценочной практике благодаря своему удобству и простате. Достоинствами данного подхода к оценке недвижимости является использование фактических данных, соответствующих текущему состоянию рынка недвижимости, что значительно снижает погрешность оценки.

Сравнительный (рыночный) подход

Сравнительный подход
к оценке – это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода:

1. Объект не должен быть уникальным.

2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.

3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Сравнительный подход базируется на принципах:
— замещения; — сбалансированности; — спроса и предложения.

1 этап
Изучение рынка – проводится анализ состояния и тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно.

2 этап
Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом.

3 этап
Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки.

4 этап
Установление стоимости объекта оценки путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов.

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

Сроке экспозиции. Срок экспозиции – время, которое объект находится на рынке;

Независимости субъектов сделки. Под независимостью подразумевается то, что сделки заключаются не по рыночной цене, если продавец и покупатель:

· находятся в родственных отношениях;

· являются представителями холдинга и независимой дочерней комании;

· имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность;

· сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами;

· занимаются продажей объектов недвижимости умерших лиц и т.д.;

Инвестиционной мотивации, которая определяется:

· аналогичными мотивами инвесторов;

· аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов;

· степенью износа здания.

Называют методом рыночной индивидуализации. Рыночные метод – это метод оценки рыночной стоимости недвижимости исходя из данных о недавних продажах.

Лекция _ Сравнительный подход к оценке недвижимости

1. Сущность и основные этапы оценки сравнительным подходом

2. Виды и последовательность внесения поправок

3. Способы и методы внесения поправок

1. Сущность и основные этапы оценки сравнительным подходом

Сравнительный подход к оценке — это совокупность методов оценки стоимости , основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отно­шении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

При использовании сравнительного подхода е в процессе анализа продаж подбираются сопоставимые объекты недвижимости , которые были проданы (или выставлены на продажу) на соответствующем рынке сравнительно недавно. Затем в цену объектов-аналогов вносятся поправки на выявленные различия между оцениваемым и сопоставимыми объектами. В результате определяется откорректированная цена каждого из сопоставимых объектов, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и оцениваемый объект. Среднее значение от скорректированных цен объектов-аналогов позволяет сделать вывод о рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Сравнительный подход используется в том случае, если рынок объекта оценки активен, т. е. на дату оценки имеется информация достаточном количестве сделок или предложений. Сравнительный подход позволяет получить достаточно хорошие результаты для оценки квартир, земельных участков.

Сравнительный подход при наличии достаточного количества данных позволяет получить хорошие и, что очень важно, легко объяснимые результаты оценки стоимости. Именно поэтому его стараются использовать даже тогда, когда данных явно недостаточно чтобы получить достоверные точечные оценки. При ограниченном количестве данных метод позволяет получить диапазон, в котором может находиться искомая стоимость. Такая информация полезна в качестве проверочной
при использовании других методов оценки.

Сравнительный подход базируется на 3 основных принципах: спроса и предложения, замещения, вклада.

Стоимость объекта недвижимости, рассчитанная с помощью сравнительного подхода не может превышать стоимости аналогичных объектов с идентичными характеристиками.

Условия применения сравнительного подхода:

Объект не должен быть уникальным. Его практически никогда не применяют для объектов специального назначения (школ, стадионов и т. п.), у которых нет рынка или их рынок является ограниченным.

Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.

Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Преимущества сравнительного подхода:

В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.

В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.

Статически обоснован.

Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.

Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.
Недостатки сравнительного подхода:

Различия продаж.

Сложность сбора информации о практических ценах продаж.

Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.

Зависимость от стабильности рынка.

Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

Рыночная стоимость оцениваемого объекта определяется путем последовательной корректировки цен проданных объектов-аналогов.

Этапы сравнительного подхода:

1 этап. Изучение рынка — проводится анализ состояния и тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; выявляются объекты недвижимости (аналоги), наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно.

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

Сроке экспозиции. Срок экспозиции — время, которое объект находится на рынке;

Независимости субъектов сделки. Под независимостью подразумевается то, что сделки заключаются не по рыночной цене, если продавец и покупатель: находятся в родственных отношениях; являются представителями холдинга и независимой дочерней компании; имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность; сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами; занимаются продажей объектов недвижимости умерших лиц и т. д.;

Инвестиционной мотивации, которая определяется: аналогичными мотивами инвесторов; аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов; степенью износа здания.

2 этап. Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом.

3 этап. Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отли­чиями от объекта оценки.

4 этап. Установление стоимости объекта оценки путем согласования скорректи­рованных цен объектов-аналогов.

2. Виды и последовательность внесения поправок

Для определения рыночной стоимости оцениваемой недвижимости необ­ходима корректировка выбранных аналогов. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определе­ние поправочных коэффициентов.

Поправки бывают: процентные и денежные, абсолютные и относительные.

Процентные поправки изменяют стоимость объекта на определенный коэффициент и вносятся путем умножения стоимости всего аналога или его единицы сравнения на этот коэффициент.

Процентные поправки используют при корректировке на время продаж, месторасположение, износ, размер, виды ремонта, приводящие к другому качеству.

Денежные поправки увеличивают на определенную сумму стоимость всего объекта (абсолютные), либо одной единицы сравнения (относительные).

Денежные поправки — на дополнительные улучшения, свободный участок земли , масштаб, ремонт.

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объек­та-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вно­сится повышающий коэффициент, если хуже — понижающий.

Стоимостные поправки: изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивает­ся различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Поло­жительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже.

Общими для всех объектов недвижимости являются следующие элементы сравнения:

1.Анализ парных продаж.

2. Статистический анализ рыночных данных.

Качественные методы анализа

1. Метод экспертных оценок.

2. Личные интервью.

Методы расчета поправок

Метод парных продаж


. Парными продажами называют продажи двух объектов, идентичных почти во всем, за исключением одной или нескольких характеристик. Предполагается, что именно разница этих характеристик обусловливает разницу в цене объектов. Соответственно сравнивая цены объектов парной продажи, можно рассчитать поправку на вышеуказанные характеристики.

Важным моментом метода парных продаж является осознание того факта, что объекты парной продажи совсем необязательно должны быть сопоставимы с оцениваемым объектом и его аналогами. Однако парная продажа должна быть выделена на том же сегменте рынка, что и оцениваемый объект.

Методом парных продаж при наличии достаточной информации можно рассчитать и внести любые поправки. Чаще всего метод парных продаж используется для расчета поправок:

Метод прямого сравнения характеристик


.
Метод прямого сравнения характеристик позволяет рассчитывать поправки основываясь как на основных характеристиках объекта (износ), так и на информации о воздействиях внешних факторов на объекты недвижимости (инфляция, рост цен).

Статистические методы


,
основанные на анализе репрезентативных выборок из базы данных . Наиболее распространенным является метод корреляционно-регрессионного анализа, который основан на предположении о существовании зависимости между вариацией цен объекта и тех или иных его характеристик.

Расчет поправок, которые используются в доходном и затратном подходе.


Метод соотнесения цены и дохода основывается на предположении, что величина дохода, приносимого недвижимостью, является ценообразующим фактором, и соизмерение цены и дохода по аналогичным объектам дает основание для использования усредненных результатов при оценке конкретного объекта недвижимости.

В зависимости от вида приносимого недвижимостью дохода можно использовать валовой рентный мультипликатор (ВРМ) и общий коэффициент капитализации (ОКК).

Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) показывает отношение цены к доходу (потенциальному или фактическому). При расчете ВРМ рассчитывают для объектов, находящихся в одном сегменте рынка. При расчете ВРМ учитывают следующие ограничения:

доходы должны быть или потенциальными, или фактическими по всем аналогам;

доходы аналогов должны быть на 40% выше и ниже дохода объекта.

a b c d e f g h i j k l m n o p q r s t u v w x y z